1. 전·답·과수원 지목별 정의
전은 밭작물(고추, 콩 등) 경작지, 답은 벼와 수전을 위한 논입니다. 과수원은 사과, 배 등 나무를 키우는 토지예요. 지목 분류는 실제 이용 현황이 가장 중요합니다.
| 지목 | 용도 | 주요 작물 |
|---|---|---|
| 전 | 밭 | 채소, 곡류, 작물 등(논 제외) |
| 답 | 논 | 벼, 왕겨, 물을 필요로 하는 작물 |
| 과수원 | 과일 농사 | 사과, 배, 포도, 감 등 |
지목에 따라 허용·불허되는 작물과 개발 방향도 달라집니다.
2. 전·답 비교와 주요 특징
전은 배수(물이 빠지는 구조)가 중요, 답은 관개(물을 채우는 벼농사) 중심입니다. 지목변경을 하려면 실제 이용현황과 허가조건이 모두 충족되어야 해요. 개발·매입시 사용가능 용도를 반드시 체크하세요.
| 항목 | 전(밭) | 답(논) |
|---|---|---|
| 주요 용수 | 배수 필요 | 관개 필요 |
| 지목 변경 | 답→전 비교적 쉬움 | 전→답 조건 까다로움 |
| 공시지가 | 지역별 차이 큼 | 통상 전보다 일부 높음 |
| 주요 규제 | 농업진흥구역, 농지전용 | 농업진흥구역, 환경보전 |
규제를 간과하면 개발·매수 후에도 장기간 묶일 수 있습니다.
3. 과수원 지목의 세부 활용
과수원은 사과, 배, 나무 등 과일재배에 최적화된 농지입니다. 보고·허가없이 타작목(채소 등)으로 바꾸면 법적 문제 발생합니다. 폐원·전환 시에는 반드시 용도변경 및 지목변경 절차를 거치세요.
4. 세금·규제·투자 시 주의점
농지는 일반 토지보다 농지세, 농업보전부담금, 개발제한 등 다양한 세금·규제가 많아요. 1인 소유 한도, 농지 취득자격증명, 실경작 여부 등 소유권 제한도 검사받습니다. 양도·상속, 개발 투자 전 반드시 토지이용계획 확인서를 발급받으세요.
자주 묻는 질문
Q1. 전·답 지목 변경이 쉬운가요?
실제 이용현황과 지역계획에 부합하면 가능하지만, 관할기관 심사를 거쳐야 안전합니다.
Q2. 농지매수시 꼭 주의해야 할 점은?
농지취득자격, 개발제한, 실경작 의무 등 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 과수원을 전이나 답으로 전환할 수 있나요?
사용 목적·실제 경작 작물에 따라 가능합니다. 지목 변경 허가절차가 중요합니다.
마치며
전·답·과수원 지목의 명확한 이해는 실수 없는 부동산 투자의 시작입니다. 다음 4편에서는 목장용지, 임야, 광천지 등 다양한 지목의 실전 활용법을 안내하겠습니다.