1. 하천 지목의 특징과 투자 주의점
하천은 자연강, 운하, 하수도 등 인공·자연 물길 모두 포함해 국가나 지자체가 대부분 관리하며 사유화, 개발은 원천적으로 금지되는 경우가 많아요. 수변 경관이나 공공이용, 수자원 관리 목적이 최우선입니다.
| 지목 | 주요 용도 | 투자·관리 유의점 |
|---|---|---|
| 하천 | 수자원 공급, 재해 예방 | 개발불가, 공공관리 |
하천 토지는 보상·수용 시점 외에는 일반 투자처로 적합하지 않습니다.
2. 구거의 용도 및 관리 전략
구거는 논밭 물길, 관개, 배수로와 같은 농업용 인공수로 토지예요. 다른 토지와 달리 분할, 용도변경, 매매도 규제 대상이 많습니다. 실제 경작지·농지와 연동해 운용 전략을 따로 세워야 해요.
| 지목 | 용도 | 투자유의사항 |
|---|---|---|
| 구거 | 농업관개, 배수 | 분할불가, 지목변경 제한 |
구거는 실질적으로 주변 농지 가치 향상을 위한 '수단' 역할이 큽니다.
3. 유지 지목의 실전 매매사례
유지는 저수지, 양어장, 인공저수 등 물 저장 및 비상용수 확보를 위한 토지입니다. 농업, 어업 등 직접적 이용이 목적이나 임의 개발, 대지전환은 심각하게 제한돼요. 브랜드 어촌관광, 양어장 사업 등 특정 케이스에는 실전투자가 성사되기도 합니다.
| 지목 | 주요 활용 | 매매 사례 |
|---|---|---|
| 유지 | 물 저장, 비상 공급 양어·농업 |
양어장·농업협동조합용 매매 존재 |
실사용 목적 내 한정 거래가 있고, 개발불가로 취득 후 활용성이 제한됩니다.
4. 수변지목 용도변경·개발 규제
하천, 구거, 유지는 모두 국가·지자체 우선관리, 개발·전용·매매에 극한 제한을 받는 지목입니다. 예외적으로 허용되는 경우도 농업·공익 목적 내에서만 인허가가 나올 수 있어요. 무단 개발, 용도전환 시 복구명령, 과태료 부과, 형사 책임까지 염두에 두세요.
자주 묻는 질문
Q1. 하천·유지 등 수변지목을 매매할 수 있나요?
국가·공공기관 관리분이 많아 사적 매매가 거의 불가한 편입니다.
Q2. 구거 지목을 농지로 바꿀 수 있나요?
현황과 활용도가 인정되어야 변동이 가능하며, 인허가 심사가 매우 까다로워요.
Q3. 유지 매입 후 개발·전환이 가능한가요?
실질적으로 비현실적입니다. 농업·양어 등 용도 내 운영이 원칙이에요.
마치며
하천, 구거, 유지는 공익목적과 자연환경 유지를 위한 특수지목입니다. 개발·매매보다 체계적인 관리와 합법적 이용이 최우선 포인트임을 기억하세요. 다음 9편에서는 양어장, 수도용지, 공원 등 환경·여가 지목을 실제 사례와 함께 해설합니다.